经过近3个月的消化，楼市调控政策对楼市行情的第一波影响已初告段落，市场格局主导因素将逐步由之前的政策因素转变为供求关系本身。加上7月初就政策调控“放松”的传闻影响，买卖双方的博弈心态仍较为明显，市场观望情绪有所抬头

　　　　来自21世纪不动产上海区域市场中心的最新统计数据显示，多个热点片区的7月上旬买卖客户及带看数量，均与6月平均水平相当，但最终能够达成交易的客户比例却出现明显下滑，仅为6月平均水平的六成。受此影响，局部的热点片区二手房成交量，出现一到两成不等的环比降幅。

　　　　外环周边

　　　　可尝试15%议价空间

　　　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，从目前的实际交投来看，刚需客户的入市比例约达95%、投资客寥寥。正是基于自住客户的积极入市，加上楼市供应水平在政策调整中未有实质增长，在没有更严厉政策的打压下，经历此轮调控之后的房价水平仍有上升的空间。目前市场的阶段性调整中，因外环附近区域是过去一轮房价上涨的“急先锋”，在市场调整之时的下降空间也会更大。若有意购买外环附近的物业，建议刚需买家适时出手;若与新政前的房价高点相比，可以尝试争取15%的议价空间。

　　　　别墅带看量增多

　　　　进入7月后楼市整体行情未见明显起色，但几个外围别墅集中板块吸引着购房者的更多关注。如在浦东周康、松江新桥等板块，7月以来别墅的看房客户在持续增多，环比增幅达20%~30%。

　　　　7月以来周康板块公寓房源的买家未有增多，别墅看房量却有30%的增长，21世纪不动产上海锐丰年家浜路分行经理刘涛表示。这些客户多为外省市投资者，看中别墅产品稀缺性所带来的升值潜力。值得注意的是，尽管别墅标价高达400万-600万元，但他们一般具备全额支付的能力，入市行为不受贷款收紧影响。

　　　　在需求上升的支持下，别墅价格走势稳定。以刘涛所处分行附近次新盘中的公寓房源为例，目前的主流挂牌单价在1.5万-1.6万元/平方米，较4月已有20%左右的下跌，部分急售业主还可在此基础上提供议价空间。而别墅报价未见松动，尤其是中高端产品数月来都维持在4万元/平方米的水平。