今年成交最好的两个月是7月和8月，市六区分别成交了40.54万方和31.63万方。由于上述两个月份的分流，2012年9月宁波市六区共计成交19.71万方(1510套)，环比下降38%，成交量大幅下降。另外，不仅是一手房不景气，二手房的成交量同样创下了近三个月的新低。金九的成交量并没比预期来得好，而随着银十的到来，2012年接下来的三个月又会不会有意料之外的惊喜？ 7、8月份的分流导致金九银十名存实亡 据统计，2012年9月市六区同2010年9月数据对比下降10.81%。与2010年相比，政策环境的不同可能让大家认为数据的可比性不强。但事实上同为调控期，2012年9月市六区同去年9月数据对比上升75.98%。也就是说去年同期的成交量比今年更低。一位业内人士表示：房地产受到整体经济形势和调控政策的走势的影响，成交并不是绝对的。金九银十这种说法早在前几年就已经不复存在了。 仔细看过今年各大销代公司的月报，我们就能发现，2012年成交量最好的两个二月为7月和8月，市六区分别成交了40.54万方和31.63万方，9月份的成交量较这两个月分别下降了51.38%和37.69%。也正因为这两个月的分流，今年9月的成交环比下降了38%。 从区域上来看，镇海区本月伴随着皇家御都的降价促销，拉菲庄园、公园世家等项目的加推，成交量依旧坚挺；海曙区本月由于青林湾成交量的不断下滑，整个区域的成交量也出现下降；北仑区成交量大幅下降则是由于ART蓝山、华润中海凯旋门等上个月热销项目本月成交量下滑所致；而鄞州区则是由于上段时间开盘、加推的项目多数过了热销期导致上个月热销项目成交量集体下降。 成交的均价和户型比例反映出市场成交保持稳健 据华星统计，2012年9月宁波市六区住宅成交均价为14481元/㎡，环比上涨了1.9%，与上月基本持平。除去东钱湖的阶段性成交外，其余各区域的成交均价保持了一个平稳的走势；本月成交均价最高的区域为江北区，原因是该区域主要成交项目为长岛花园和苏园，其中长岛花园的成交均价是30798元/㎡；成交均价最低的区域为镇海区，主要成交项目为皇家御都和拉菲庄园，其中皇家御都的成交均价为8725.4元/㎡。 2012年9月宁波市六区住宅成交面积段比例与上月基本相似，主力面积段依旧位于90-120平米的中小户型，占成交总量的43%，其次是120-150平米的中大户型，占成交总量的29%。今年的成交主力依然是刚需及改善型需求。 据统计，从库存量来看，2012年截至9月30日，市六区共计留存住宅类房源15424套，其中主要分布在鄞州区和镇海区，两个区域加起来超过了8000套，其次是北仑区，2230套，以上区域也是今年价格战的主战场。而相对来说城西片区和江北大区和海曙区的库存情况相对较为健康，也是因为近两年土地量有限，购买力较为稳定的原因。而东钱湖片区均为别墅项目，去化较为缓慢，库存也是最少的。 宁波容创机构的总经理助理徐江涛表示：目前的市场主要精力还是应该放在消化存量上，当然某些楼盘跑量进入后期的开发商做价格调整也属于正常。接下来到年底前还有一波推盘小高潮，成交量还是会有一次上升，但不要抱过高期望值。接下来板块间受到供求关系的影响会出现分化，某些供大于求的板块依然为跑量而奋斗，而某些新增后续供应乏力的区域则会出现微妙变化。 业内人士预测：2012年市四区的总体去化量大约为140万方 据华星研展部初步估算，2012年1-9月宁波市四区新增72.55万方。2011年底市四区存留的商品住宅供应量约为11499套，2012年1月1日-2012年9月30日市四区住宅新增供应量为5307套，合计留存和新增的供应量约为16806套，而2012年1月1日-2012年9月30日市四区住宅成交共计消化约8171套，截至2012年9月30日市四区存量房为8635套。 记者在采访中发现，不少业内人士谈及今年的市场都会拿2008年作比较，徐江涛认为今年的成交量会明显少于正常年份的销量，前9个月市四区卖掉100万平方米出头，2008年全年好像是近140万方，所以我估计最后成交量的差距不会太大。惊喜是不会有了，但一波小行情还是有的，只是会短一点。 无独有偶，荣安地产董事钟卫民表示6、7、8月分别成交1500、1900、1300余套，他预计接下来的时间每个月的成交量在1000套左右，总计大约3000套。其实宁波的供应量还是很大的，而且集中在北仑、镇海和东部新城，但由于目前的价格较低，推出难以保本，故都在等待。钟卫民对记者表示。 二手房成交量9月创三月来新低 未来将延续态势 据21世纪不动产宁波区域统计数据显示，9月份，市六区二手房的成交套数为1816套，而去年同期单月成交仅为671套。但是今年7月和8月市六区的二手房成交套数分别为2006套和2334套，环比有了明显下跌。9月的成交均价为13739.8元/㎡，这也创下了今年1月以来新低，但和之前两个月相比，下跌幅度不大。 9月全市二手房均价、成交量双双下滑，出现银十的概率还大吗？21世纪不动产宁波区域负责人施建益说：从今年的第三季度来看，7月份达到高峰，8、9月份略有回落，预计10月会继续延续较好的成交势头，可能难以突破7月的高峰。从当前市场需求来看，多数购房者已在前几波行情中出手，因此第四季度成交量也难有突破性上涨。并且，下个月房展会的举办会促使一部分买家转投新房，但影响并不大。房价方面，第三季度宁波二手房成交均价与第二季度基本持平，从整体市场走势来看，三季度呈现出‘量价齐跌’的趋势，预计4季度这种趋势将会继续深化。 同样，宁波南天房产总经理助理薛敏强也不看好后市：在政策面没有出现变化之前，市场会出现一个反复‘筑底’的过程，尤其是目前依然有大量的改善型楼盘库存没有消化，且国内外的经济形势依然令人担忧，因此目前市场是不大会出现大的起伏的，另外接近年底，信贷额度的收紧也相应地不会支持市场出现大的波动，所以我觉得会保持相对平稳的一个量价水平，这个水平会跟8、9月的值较为接近。