据《第一财经日报》报道，随着开发商不断拿到预售许可证，上海一手房市场交易量入春。日前，中粮前滩海景壹号开始认筹，几乎成为近期的热点楼盘，因为较低的预售价格，认筹数量远高于推出的房源。

　　新房二手房价格倒挂

　　报道指出，从预售价格看，该楼盘单价从7.3万元/平方米到8.5万元/平方米不等，最低单套价格不到700万元；同期，其附近二手房合生时代锦苑单价约9万元/平方米，一手房拥有更高的性价比。

　　“我很早就去看了中粮前滩壹号，一直考虑要不要买，但是这个楼盘现在认筹很多，不知道是否能摇到号。”一位购房者顾聪（化名）告诉记者。

　　事实上，新房与二手房价格倒挂现象（新房价格低于周边二手房）并非新鲜事。早在2010年，据当时《上海商报》报道，由于“标杆”型开发商纷纷扛起降价大旗，以至于上海新房“低开”已经呈现蔓延的态势，对于许多区域而言，新房降价会对二手房的挂牌叫价形成不小的压力，但由于部分二手房的小业主们抱着“挂个高价，宁愿有价无市，也不轻易将手中筹码低价送人”的心态，使得一二手房价格倒挂也开始蔓延。

　　不过，本次上海出现新房与二手房价格倒挂的原因则与预售证严控不无关系。从17年3月开始，政府严控预售证的“水龙头”，无论是数量还是价格都受到很大的限制，而获批的新盘售价，也低于原有的预期。

　　上海中原地产市场研究经理卢文曦接受媒体采访时表示，“大部分中高端项目的价格均低于市场预期，因此大部分项目认筹情况都非常好。由于限价这次集中上市的豪宅项目大部分被批复的价格远低于市场预期价格，和周边二手房价格倒挂是常态。”

　　“项目没有到我们的预期价格，但是考虑到今年的销售压力，我们也不得不拿到预售证就开始销售。市场的观望情绪严重，如果提前出货可以保证现金回款，如果还不出货担心后来世行预期更低。”一位开发商高层透露。

　　上海楼市开始回暖？

　　据了解，近期，在上海地区，包括翠湖天地、金茂府、融创滨江壹号院、上海院子、仁恒西郊花园等超过20个楼盘都相继拿到预售证。经历了很长一段时间的供应较少以后，上海一手房市场供应开始回暖。

　　而从一季度的市场表现来看，据上海易居房地产研究院日前发布的《上海2018年1季度房地产市场报》。该报告显示，3月份，上海新房成交面积48.9万平方米，同比减少43.5%；新增供给面积36.5万平方米，同比减少7.0%。1季度，上海新房成交119万平方米，对比去年的149万平方米有所下降，主要由于供应下降所致。

　　易居研究院研究员王梦雯表示，今年1季度成交规模为2006年有数据以来最低水平，这主要有两个原因，一是由于2016年新房大量成交，过度透支需求；二是由于政府限制新房预售价格，市场供应不足。就目前市场表现来看，如果政府不卡证的话，由于信贷趋紧，1季度供求关系应当类似2011和2014年的供过于求态势。后续来看，4月上海约有20余个项目入市，届时成交规模相比3月将有较明显提升。

　　对于未来上海楼市的走向，同策房产咨询研究部总监张宏伟曾向21世纪经济报道记者分析称，判断未来上海楼市走势主要可观察三个关键指标。

　　第一，二手房交易套数是否出现明显增加，若有明显增加，意味着新房成交将获得更多动力。第二，上海地区的新房供应节奏。张宏伟表示，目前商品房交易低迷与很多新楼盘达到了预售条件但未获预售许可证有关。预计供应将有所加大，但现状是供应的绝对量还未真正上量。第三，观察库存去化周期。目前市场库存在500万平方米左右，按照过去三个月平均的去化速度，库存周期有11-12个月，表面上看数字提高了，但随着未来供应量增大，库存有可能继续增加。

　　在张宏伟看来，从市场量价发展节奏来看，由于多重因素影响，包括各级政府从严执行房地产调控政策，但预计供应端预售许可证审批将加快，加之房地产开发商资金兑付压力加大，需要加大推盘节奏冲业绩等因素，注定 2018 年前三季度上海商品住宅市场的成交表现为“以价换量”。

　　（资料来源：第一财经日报、上海商报、证券日报、21世纪经济报道）