现在的房产是否还值得投资？

2020-02-23财经615

关于房子现在能不能投资，我写过好几篇文章，以下答案来着我发的一篇文章，也许可以给你一些答案

近日，有二个事情发生预示着中国房地产市场的要开始彻底变天了。

一土地制度的巨大变革

国土资源部长在几天前发布了一个大消息：

农民也可以成为住房供地的主人了，这可是打破了几十年以来政府是唯一土地供给方的现状，这对于中国的楼市是彻底的变革。

具体如下：我国将探索宅基地三权分置，分别是资格权，使用权，所有权，落实宅基地集体所有权，保证宅基地农户资格权，适度放开宅基地使用权，这是中国土地政策的重大创新，可以和90年代商品房的推出有同样重大的意义。

解读一下：土地从产权上还是集体的，但是使用权可以归农民，也就是说以后农民可以把房子出租给房地产开发商，然后收租金了，这样一来发生二个变化：

1 房地产商会更积极参与

过去的主要成本是土地，占据了房价的70%，现在这个成本一下子就没有了，那么只剩下房子本身的建筑成本，而这个成本只要不到二千元钱一个平方，加上绿化，设备等加300元/平方，10万平方的小区总共3000万，足够了，也不过是2300元一个平方，成本非常低。

那么我们使用ROE，也就是净资产回报率来给开发商算一笔账，看看开发商愿不愿意投资。假设一个楼盘10万个平方，2300元/平方，总投资2.3亿。

10万平方，按照70平方一套房子，每个月出租费用为2000元/月，一年的出租费用为3428万。

净资产回报率：3428万房租/年÷2.3亿的成本=15%

15%的净资产回报率，就算分一部分给农民，也是一个非常高的回报了，甚至比一般的房地产商直接开房房子还要高，所以开发商一定会愿意做，而且是抢着去做这个市场。

2 政府也愿意支持三权分置的土地制度

我们都知道，房价贵的核心因素其实就是土地制度造成的，天天喊调控，其实根本没有动力调控，过去政府有二个巨大的压力让他们不得不依靠卖地这个土地制度，一个是GDP的考核，房地产是过去十几年任何一个城市GDP增长的大头，这个是关系到官帽子的问题，所以没任何官员有动力改变，二是财政制度，只从分税制实行以来，地方政府负担了大部分的民生工程，但是中央把大部分钱拿走了，怎么办？只能卖地了。

但现在从种种迹象来看，政府的考核不再唯GDP马首是瞻了，而是把注意力放在了发展的质量上，所以今年冬天的环保风暴才如此猛烈。

而通过三权分置改革，政府也可以从中获取一部分利益，不在依靠卖地过日子，官员们也知道卖地卖不动了，把未来几十年的购买力都透支了，年青人没有了希望，就不来城市定居，城市最终发展不起了，所以他们有动力支持。

如此一来，土地的供给多了，房子也就多了很多，房价一定会下跌。这招将一举改变中国房地产市场几十年来的格局

二人口问题

可能很多人没有注意一个人口统计数据：2017年全年出生的人口为1723万，比上一年还下降了63万人口，人口出生率为12.43%.

这个数据透露几个严酷的事实：

1 全面放开二孩子政策后，并没有出现人口大规模的增长，过去我们纯属于瞎担心，放开全面二孩政策前，政府曾经乐观的预测：符合条件生二个孩子的家庭有9000万，即使只有20%多一点愿意生二胎，也有2000万新生儿，但预测没有实现，而且一年比一年低，这是非常危险的信号。

2 再来看我们和其他国家相比，我们的人口出生率比美国都低，和德国，日本比也好不了多少。而这几个国家可是为人口问题伤透了脑筋，生孩子的费用，教育费用一直到大学都政府负担，生了还直接给钱奖励，但就是没有多少人愿意生。

3 如果只有现在的人口出生率，那么意味着几件事情，一是中国会加快进入老龄化社会，到2030年中国将有2亿以上的老人家，他们去世之后房子会大量的空出来；二是人口会出现逆转，净人口数量会越来越少，对住房的需求也越来越少，到时孩子们会继承大量老人遗留下来的房子，房子会成为负担，而不是资产。

三人们为什么不愿意生孩子？

以我一个朋友为例，他是2017年生了第二个小孩，生活的压力立刻就大了很多，一方面支出增加了很大，奶粉，衣服，尿不湿等一个月3000多，而老婆又不能上班了，少了一份收入，加上房贷，车贷，老人家生病长期要花钱，是一个巨大的负担，所以每次聊天都有点后悔，说是一个“甜蜜的负担”。

高房价已经吃掉了几代人的存款，甚至很多人都是到处借钱买的房子，把未来多少年的收入都透支了，日子过的小心谨慎，不敢休假，不敢生病，不敢放松，还生二胎，日子还过不过？