西安房探自开号这一年多时间，一直在踩盘的路上，东西南北，风里雨里。

而每次去西咸新区踩盘，画着精致妆容的漂亮置业小姐姐都会先从五大组团说起，而后大多情况下第一句话就是：沣东新城起步早，目前发展基本成熟……。

都说十年看沣东，从2015年沣东新城第一个品牌楼盘中建昆明澜庭面世到现在已经有五年的时间了，那么，沣东新城“成色”几何？

房公子将最近几个月跑沣东新城的所见跟大家分享一下。

板块划分上更清晰了 发展也有了“重点”

现在的沣东新城已经是沣东科技统筹区、昆明池板块以及能源金贸区的“集合”，沣东科技统筹区大的范围说就是沣东新城管委会一带，相对来说，是产业比较多的片区；

昆明池就不用多说了，突出的是整个板块的生态；还有关注度颇高也不限购的能源金贸区板块，主要的着力点是金融贸易、总部经济。除此之外，还有小产权房聚集的三桥商圈。

这样看来，沣东新城在板块划分上更为清晰，也更有重点。

然，要看发展成色，就要看人气以及配套落地情况、产业入驻情况。

经过了大约5年发展的沣东新城，目前人气主要集中在三桥万象城、陕师大奥林匹克学校、西工大附小周边，还是更早期咸阳下属时期的积累。

图|沣泾大道一带

新盘比较集中的昆明池片区，已经部分交房的中建昆明澜庭入住率也不高，人气主要还是来自周边安置小区。

而沣东科技统筹区，基本尚处于新旧交接阶段，产业集中的片区新盘刚交房或者正在建设，西安国际足球中心一带还有村子未拆完，人气明显不足。

至于能源金贸区，关注度最高，目前的人气也都是在学校一带。

沣东新城的发展基本是“由点到面”，从最初的恒大都市广场一带到昆明池片区再到能源金贸区，逐步扩展。人气也一样，发展早起步早的人气旺一些，从人气这个角度说，沣东新城还是有托底的，但到现在也未到“人气足”的程度。

配套逐步落地 但还没到“成熟”的份儿

沣东新城这些年来，有不断在落地的配套，也在迎接新的配套，而对区域利好的有地铁、产业以及西安国际足球中心的建设。可以肯定的是，十年后的沣东新城配套不会差，但是就目前的情况来看，还是个“半成品”。

交通配套，地铁方面，地铁一号线二期已经开通运营，从创新港到西安东站的地铁5号线月底将开通，另外地铁16号线一期已经开工建设；

图|地铁一号线二期、地铁16号线（在建）

道路方面，镐京大道BRT快速干道、西三环与阿房一路立交都在实现与主城区的连接；公交方面，基本上各个楼盘周边都有公交分布。交通利好，正在逐步的兑现阶段。

产业方面，产业是沣东新城最为掷地有声的部分，绿地501一带基本都是写字楼集群，而华侨城一带则以文旅产业为主。

2017年，我们知道有绿地501超高层，西电智慧工业园、斯莱克西安研发基地、沣东自贸产业园等项目签约，随后，环普西安沣东创新城、沣东智谷产业园、丝路健康国际交流中心、西安OCT·华侨城创想中心等相继签约。

图|沣东产业布局

最近房公子实探，看到绿地501超高层已经现雏形、沣东自贸产业园也已经开园、西安OCT·华侨城创想中心已开放，中俄丝路产业园、西电智慧产业园、软通动力产业园已投入使用。

图|绿地501超高层

目前的沣东新城，产业是落位最快的，比起其他成长中的板块，产业是沣东新城的亮点。

教育配套，我们都知道，为了吸引购房者，这些新崛起的板块大多都会采用名校+的模式，沣东新城已经投入使用的有沣东六小、八小、沣东实验学校、沣东第一初级学校等，实探过程中发现，沣东绿地小学也正在建设中。

医疗配套，医院的说法，走到哪个项目，都会说到沣东新城国际医院，目前正在建设中，房公子查了一下，是一所三级甲等综合医院，总建筑面积约39万平方米，由综合楼、行政办公楼、国际诊疗中心等配套设施组成。

图|沣东新城国际医院

除了基本的配套，沣东新城的大事件莫过于西安国际足球中心的建设，2023年亚洲杯、西安国际足球中心的建设对于沣东新城而言也是一次加速兑现的机会，参考目前国际港务区的热度可见。

图|西安国际足球中心（在建）

房价步入第二高行列 但也面临“断供”了

五年时间，沣东新城的房价也迈入新的台阶，7字头的沣东新城只能回味，1.5万元/平的价格已是常态。

沣东新城今年备案的楼盘，精装高层备案价格基本在1.5万元/平左右，精装小高层大多2万元/平左右，能源金贸区基本都是1.8万元/平的价格。

而放眼西安的各个区域，除了高新，还没有哪个区域到这个“水平”，沣东新城的房价已进入西安房价体系第二高行列了。

今年8月，西咸第28批备案价公示之后，2万+频出的现象，几乎所有的媒体都在喊着沣东新城膨胀了。

首先，沣东新城面临“断供”。房公子梳理了一下，目前沣东新城在售的楼盘，就十几个盘，大多都是在能源金贸区，其他昆明池一带、沣东科统区在产品上都已经是叠拼的层级了。哪里还有刚需可选择的空间？

另外，查了一下，土拍方面，2020年，沣东新城仅2次住宅拿地“记录”，且体量都不大：小中梁摘得98亩商住用地；沣东实业摘得55亩住宅用地。

还有一个不可忽视的因素就是整个西咸新区对住宅品质的要求。从2019年下半年开始新批住宅规划建设已经分别按照A标、B标进行严格要求。包括容积率、建筑高度、小区配套、装修等，可以这么说，这里的房子都是高品质的，而要买到高品质的房子，那就要下更多的血本。

往事啊，只能回味。

还有一点值得思考的是，沣东新城价格到现在这个阶段了，未来的溢价空间有多少？限价一直在，房价最为明显的上升期已过，投资置业得再想想。

小结：

十年看沣东，目前的沣东新城已经走过了一半，在这五年的时间沉淀下，沣东新城在各个方面都有了很大的变化，尤其是核心的产业，给板块带来了新气象。

更为重要的是整个板块在产品方面有了重大的提升，随之而来的房价也逐渐的步入2万+频出的行列，再回首，沣东新城后期“发力不足”，面临断供。

只是，在一切城市界面、产品升级背后，被“驱逐”的是刚需购房者们。