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编辑 | 王珍

近日，国家金融与发展实验室发布三季度房产报告，报告显示，今年三季度的房地产市场和房地产金融形势可概括为 “气若游丝”，房价和地价持续低迷、销售规模深度下探、房企违约蔓延至优质大型民营房企，仅有开发贷余额增速转正。

报告认为，近期新政称为“金融16条”的最大亮点，明确向专项借款发放配套融资，对于新发放融资形成不良的，相关机构人员已尽职的，可予免责。

至于政策强心剂效果何时显现，报告认为短期内还难言筑底。原因包括三点: 第一，政策传导过程存在时滞。一些研究表明，美国货币政策对产出和就业产生影 响大约需要 6 个月;考虑到中国的动员能力，政策时滞效应会明显小于美国；

第二， 资金供给方(金融机构)“给药”的意愿和能力。金融 16 条明确了专项借款配套融资如果尽职则可免责，其他方面尚未明确。然而，中国特色金融发展之路除了坚持 “安全性、流动性、盈利性”三原则外，更应坚持政治性和人民性原则；

第三，资金需求方(房企)对“药力”的吸收意愿和能力。一方面，房企依然存在着项目交付后 主体保不住的担忧;另一方面，在错综复杂的债权债务关系中，资金注入后的经营能力和偿付安排能力对房企也是个考验。

报告认为，当前，微观主体风险已经汇集形成系统性压力，在非常时刻如果商业银行继续采取“雨天收伞”策略，房企选择“躺平”文化，那么“当雪崩发生时，没有一片雪 花是无辜的”。防范系统性风险需要每一位行业从业者的努力。

报告还显示，2022 年前三季度，70城新建商品住宅销售价格较 2021年末下降了1.39%，二手住宅销售价格下降了2.43%。从价格同比的情况来看，2022 年第三季度末 70 城的新建商品住宅销售价格同比下降了2.30%，二手住宅销售价格同比下降了3.52%。从价格环比的走势来看，2022年第三季度，随着多城疫情新一轮爆发和房企债务违约形势加剧，70城房价环比跌幅再次扩大。

从商品住宅销售情况来看，2022年前三季度延续了2021年下半年以来的持续下行态势。2022年前三季度，商品住房销售规模大幅下跌，住房销售面积为 8.58亿平方米，同比下跌 25.71%;住房销售额为 8.71万亿元，同比下跌28.62%。 其中，2022 年前三季度的住房销售面积分别为 2.63亿平方米、3.16 亿平方米、2.77亿平方米，同比下跌18.64%、32.08%、23.79%;前三季度的住房销售额分别为 2.61万亿元、3.16万亿元、2.94万亿元，同比下跌25.62%、36.24%、21.31%。

报告显示，自2021年第三季度以来，受房企债务违约事件的影响，部分购房者因担心购买期房可能会陷入烂尾楼纠纷，暂缓了购房计划，住房市场需求端观望情绪较浓;叠加疫情不断在多城零散爆发的影响，购房者对未来收入增长预期的下降，导致住房销售规模大幅下跌。总体来看，宽松性的房地产政策对房价起到了托底作用，但在数量上未能有效地稳住房地产市场需求。