商品房为什么感觉这么贵，从年龄的结构划分上来看这个问题。对于中老年人来说，如今的商品房价格真的贵到离谱，原因无外乎有三。

1 天价商品房

回首上世纪80年代末，商品房就已面世，当时的价格从几百元到上千元一平米不等，对于那时的普通工薪族收入来说，可谓是天价了，从那时开始，商品房价格要远远高于收入的观念也刻在了每个人的心中，这么多年也从未改变过。

2 单位福利房

直到本世纪初期，很多人的房产还是由单位分配而来的，房产分配制度施行了几十年，对于中老年人来说，花高价买房结婚，背负30年贷款生活，这种事原来想都不敢想，但现在摆在儿孙辈面前的现实情况就是如此。

3 房产和婚姻

当年结婚，租房，借房，盖房都可以，只要有个睡觉的地方就行了，现在结婚必须买楼，甚至还要加名字，否则丈母娘那关就通不过，商品房成了阻碍年轻人结合的一大障碍，可又不得不买。

对于年轻人来说，觉得商品房价格高，也可以简单归纳三点问题。

1 消费产业增多

饮食娱乐等产业的兴起，造就了百花齐放的消费模式，而年轻人本就对诱惑的抵抗力不强，这花点那花点，钱很快就见底了，再有随着移动支付的普及，接触纸钞的几率降低，钱只不过是一串数字的观念也变向造成了花钱无节制的问题。

2 一步到位购房

年轻人购买的首套房通常都是婚房，对婚房的要求普遍都是在80-100平米起跳，一步到位买房的观点，常常会和现实中的自身经济实力产生激烈的对抗，而在实际操作中，往往选择六个钱包的年轻人，比屈服于高房价，妥协买二手房的人要多。

3 后者买单

随着城镇化推动人口聚集，越早一步进入城镇安家，所花费成本越低，本地居民及先到着已经享受了这部分红利，后来者则需为其买单，当然进入城镇租房生活也是可以的，但性质则完全不同。

从商品房的特殊性上看，商品房价格高，普及率低是正常现象。随着经济发展的加速度越来越快，商品在出现之初到普及于社会中的时间也会跟着加快，犹如上世纪的手表，电视，冰箱，洗衣机等等，在其刚上市的时候绝对算是妥妥的高端商品，而在几年，十几年后，这些商品的价格开始降低，家庭普及率明显提高。对于商品房来说，从上世纪80年代末面市，到如今已经走过30个年头，可由于商品房的特殊性和其他商品本质上有所不同，导致其价格一直走高，普及率低。

1 商品房的商品属性

商品是需要流动的，小商品可以拿，大商品可以拉，而商品房立在那里，既不能整体移动，也不能单独拆除，商品房有的只能是因地制宜，坑挖好了就不能动了。

有商品二字却没有商品不可或缺的流动性，站桩式的买卖模式必然会造成强者恒强的局面，从某方面来说，并不是购房人在选择房产，而是房产在选择购房人。购房者必须用脚投票去选择在哪买房，不像其他商品可以送到购买者面前选择。

再者人口集中于一地，必然需要新的房产以供居住，毕竟人不可能抱着房子满世界跑，集中地的房产过热会导致炒作资金增加，炒客大量囤房必然推高房价，商品的炒作问题就被凸显出来了。

2 受限的商品房

商品房和其他商品一样，只要有原材料和设备，理论上就可以无限制的生产，但商品房并非空中楼阁，需要以土地为基础建造，开发商如想建造商品必先取得土地，只有供应足够多的土地才能产生足够多的商品房。

受限于土地的商品房无论盖的多高，总是有极限的，而土地价值从理论上来说是无上限的，在城镇化推动的过程中，地区性土地价值的提升就愈发明显，且一些过热地区的土地价值必然会远超全国土地均值。

加之现在的房地产市场人口集中度高，扩散率低的特点，地贵价高，地贱价贫的问题随之而来，当这些问题碰到土地供需不平衡的时候，房价高，普惠率低就会更加突出。

3 居住和改善

住房自有率96%，可以说是居者有其屋，但居住和改善是有区别的，改善居住环境的商品房不可能一下子将所有的老房替换掉，必然有一个较为漫长的替换期，且这个期限需要相当长的时间才能完成。

改善是居住更高一层的体现，当居住的基本条件满足后，改善才能走入更多家庭，惠及更多的民众。

再有，从房产安全年限上来说，房产和其他商品相比，有更长的使用期限，其他商品更新换代可能会很快，使用几年后，就可能变得毫无用处了，而房产更加耐耗，其价值还有可能经年累月的传承下去。

有些情况下，即使有了改善的条件，也有可能会因其他消费的潜在支出，及对未来生活的不确定性，而继续住在老宅里，不置换改善性的商品房。

4 房产配套差强人意

健康良好的房地产市场，一定是强弱均衡配套发展的，租房，共享产权房，廉租公租等各种福利性房源应随着商品房的开发配套建设。

而现在的租房市场基本上还是房东一家独大的局面，在其他的福利性房源建设分配上也有一些质疑的声音，在商品房如火如荼开发建设黄金十年后，商品房的市占率有了显著提升，而其他房产市场的步子迈得有点小，早已被商品房甩在身后。

建设更加发达的交通管网，本是想让人口有疏散性分布，可在一些地区，人口反而因便利的交通导致聚集性更强，这也导致了局部房产市场压力增大。

最后

在商品房出现以前，可以说房产中的绝大多数都是公产为主，其他产权为辅的房市架构，而在商品房逐步增多后，私产房逐步替代公产房，而在产权年限到期后，还可以通过续期继续持有房产，这点区别于公产，企业产，军产等产权房，可以说是一种划时代的变化。

从发达国家的房市经验来看，商品房也绝非大多数民众都可以人手一套的，房市发展了几十年，商品房的价格依然相对较高，面对这种情况，大力发展租赁市场，提高福利房在房地产行业中的整体占比，才是解决商品房高价，惠及更多民众的最佳方式。